Garanties de construction, parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale et dommages-ouvrage

Un ouvrage neuf ou une extension s’accompagnent de protections solides, à condition de savoir laquelle mobiliser. La garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale engagent le constructeur. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage, accélère la réparation des désordres les plus graves. Ce guide les présente d’après les fiches de service-public.gouv.fr mises à jour en 2026.

Tout part de la réception

La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. C’est la date de signature du procès-verbal qui fait courir toutes les garanties. La fiche garanties après la réception des travaux (septembre 2026) insiste sur un point. Un désordre visible qui n’est pas signalé à la réception est considéré comme accepté. La visite de réception mérite donc toute votre attention, liste des travaux en main.

Le parfait achèvement, un an

Pendant l’année qui suit la réception, le constructeur doit réparer tous les désordres mentionnés dans le procès-verbal, ainsi que ceux qui apparaissent et sont signalés pendant cette année. C’est la garantie la plus large, puisqu’elle ne distingue pas selon la gravité ou la nature du désordre. Elle ne couvre pas l’usure normale.

Les désordres se notifient par lettre recommandée avec avis de réception, en fixant un délai de réparation. La loi ne fixe pas ce délai, c’est au maître d’ouvrage de le proposer, raisonnable au regard des travaux. Si rien ne se passe, une médiation est possible, puis la saisine du tribunal judiciaire dans l’année couverte par la garantie.

Le bon fonctionnement, deux ans

La garantie de bon fonctionnement, parfois appelée garantie biennale, porte sur les équipements dissociables, ceux qui peuvent être enlevés sans dégrader le bâti. La fiche officielle cite l’exemple du ballon d’eau chaude. Sa durée est de deux ans à compter de la réception, et le contrat peut prévoir une durée plus longue.

Elle ne couvre pas les éléments qui font partie intégrante de la construction, comme les fondations, les murs porteurs ou la toiture, qui relèvent de la décennale. La procédure est la même que pour le parfait achèvement, lettre recommandée, délai fixé, médiation puis tribunal pendant la période de garantie.

La décennale, dix ans

La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages graves, ceux qui compromettent la solidité de la construction ou la rendent impropre à sa destination. La fiche garantie décennale des constructeurs (avril 2026) cite les fissures importantes, les vices du sol qui menacent la solidité, les dommages aux fondations et à l’ossature, et les éléments d’équipement indissociables, canalisations, chauffage central ou installation électrique encastrée. Le délai démarre le lendemain de la signature du procès-verbal de réception.

Chaque constructeur souscrit cette assurance avant le démarrage des travaux et remet une attestation au maître d’ouvrage, jointe aux devis et à la facture. Seuls les travaux déclarés dans son contrat sont couverts, d’où l’intérêt de vérifier l’activité inscrite sur l’attestation. La garantie peut être mise en œuvre même si le constructeur dépose le bilan, auprès de l’assureur indiqué sur l’attestation ou du mandataire liquidateur.

Pour le gros œuvre d’une extension, fondations, murs porteurs, chaînages, c’est la garantie de référence. Le guide du gros œuvre en terrain argileux montre comment les règles de construction limitent ces désordres dès la conception.

La dommages-ouvrage, pour être réparé vite

L’assurance dommages-ouvrage est souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier. D’après la fiche assurance dommages-ouvrage (septembre 2026), elle prend en charge le paiement des réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre que les responsabilités soient tranchées. Elle commence à jouer à la fin de la garantie de parfait achèvement et couvre les dommages apparus dans les dix ans suivant la réception.

Ses délais sont encadrés, en jours calendaires :

• 10 jours pour réclamer les renseignements manquants à la déclaration de sinistre ;
• 60 jours pour faire expertiser les dommages et notifier sa décision, ou 15 jours sans expertise obligatoire pour des dommages estimés à moins de 1 800 € ;
• 90 jours au plus pour présenter une offre d’indemnisation ;
• 15 jours pour verser l’indemnité une fois l’offre acceptée.

En cas de retard, l’indemnité est majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. En cas de revente dans les dix ans, l’assurance est transmise au nouveau propriétaire, et l’acte de vente la mentionne avec l’attestation en annexe.

Faire jouer une garantie, pas à pas

1. Dater le désordre. Sa date d’apparition par rapport à la réception indique la garantie mobilisable, un an, deux ans ou dix ans.
2. Qualifier sa gravité. Un défaut d’équipement dissociable relève du bon fonctionnement, une atteinte à la solidité ou à l’usage de l’ouvrage relève de la décennale.
3. Rassembler les pièces. Procès-verbal de réception, devis, factures, attestations d’assurance, photographies datées.
4. Écrire en recommandé. Au constructeur, en décrivant les désordres et en fixant un délai, et pour un désordre décennal, à l’assureur dommages-ouvrage en parallèle.
5. Suivre les délais. Sans réponse ni réparation, la médiation puis le tribunal judiciaire restent ouverts pendant toute la durée de la garantie.

Ces garanties prennent toute leur force quand le chantier a été préparé dans l’ordre, assurance souscrite à temps et réception soignée. Notre guide de préparation du chantier en reprend la chronologie complète.